Осенью 1765 года появился сенатский указ с предписанием «склонять» жителей города к строительству каменных домов, или, по крайней мере, деревянных, но на каменном фундаменте. Это была первая попытка придать Самаре вид европейского города. Предписывалось строить город «не иначе, как по плану, Высочайше утвержденному». Это означало, что улицы в нем должны быть прямыми и широкими. При этом необходимо было соблюдать правила «Строительного Устава», то есть делать их шириною не менее чем 10-15 саженей. А еще по тому же Уставу улицы «должны быть планируемые до самых домов, дабы ям и бугров на них не было». Мостовые на всех улицах предписывалось делать только каменные, а частные постройки с того времени можно было производить «не иначе, как с дозволения местного начальства». При этом «строить тесно» в Самаре больше не допускалось. Власти были обязаны разъяснить населению, что отныне обывательские дворы должны застраиваться только по приведенным выше правилам, а ремесленные мастерские, скотобойни, мясные ряды и кузницы требовалось немедленно вынести за пределы города.
Однако самарцы в ХVIII веке не отличались законопослушностью, и потому бессистемное строительство при полном попустительстве городских властей продолжалось и после обнародования высочайшего повеления. В результате лишь очередной самарский пожар 1772 года вновь напомнил столице о вышедшем за семь лет до того указе и о необходимости срочно составить план города. Правда, он был готов лишь спустя 10 лет, в мае 1782 года. Вот так Самара получила свой первый регулярный план перспективной застройки. Это был чертеж с официальным заглавием «Геометрический план Симбирского наместничества города Самары снят в 1782 году мая 14 дня уездным землемером Сахаровым». Чертеж был подписан губернатором Симбирского наместничества Ингельстремом и утвержден в Санкт-Петербурге. План предполагал размещение города на достаточно большой по тому времени территории, с жесткой сеткой улиц, образующих кварталы со средним размером сторон в 150 и 200 метров. Границы тогдашней Самары проходили по современным улицам Садовой и Красноармейской.
По этому геометрическому плану самой первой в Самаре стала ранее почти не существовавшая Большая улица (улица Водников). Позже параллельно ей протянулась Казанская улица (улица Алексея Толстого). За ней возникли улица Вознесенская (улица Степана Разина), далее — Саратовская (улица Фрунзе). Эти строгие и четкие линии, протянувшиеся вдоль Волги, в свою очередь пересекали поперечные улицы, которые первоначально назывались «пробойными» или «проломными». Название это связано с характером их возникновения — ведь «проломные» улицы приходилось прокладывать сквозь уже сложившуюся в городе застройку. Идея таких улиц принадлежала известному российскому государственному деятелю и историку Василию Татищеву, который еще в начале XVIII века работал в Самаре в составе Оренбургской экспедиции. Он одним из первых попытался благоустроить уличное пространство Самары так, чтобы жители города могли видеть «неповторимые по красоте дали Волги».
Первая «пробойная» (или «поперечная») улица в Самаре прошла приблизительно там, где ныне пролегает современная улица Комсомольская. Позже параллельно ей возникла улица Духовная (Карбюраторная), затем Старо-Самарская (улица Крупской) и Воскресенская (улица Пионерская). Следом за ними — Заводская (улица Венцека), Панская (Ленинградская), и так далее. По «геометрическому» плану 1782 года в городе предусматривалось создать пятьдесят жилых равновеликих кварталов с размещением в каждом из них в среднем по 16 равноценных по площади дворовых усадеб. Следовательно, градостроители конца XVIII века рассчитывали, что уездная Самара будет состоять примерно из 800 дворовых участков. В 1804 году был утвержден еще один «геометрический» план города, который, впрочем, на деле мало чем отличался от первого — разве что еще одним уличным рядом, образующим пять новых кварталов в границах современных улиц Рабочей и Самарской.
В 1840 году был составлен очередной «геометрический» план города, который незначительно расширил границы Самары. Теперь она простиралась на севере до улицы Симбирской (улица Ульяновская), а на востоке — до улицы Уральской (улица Братьев Коростелевых). Однако и этот проект тоже не удалось воплотить в жизнь: пожар 1840 года уничтожил значительную часть города. Но буквально за несколько лет Самара вновь отстроилась, и в 1847 году в ней насчитывалось 1645 жилых домов, в том числе 62 каменных. Город к тому времени стал крупнейшим в регионе поставщиком заволжского хлеба, и уровень экономики Самары явно перерос масштабы уездного города. Самара все настойчивее требовала не только расширения городской территории, но и изменения своего административного статуса. Кстати, многие историки считают, что к решению об изменении административного статуса Самары российскую власть подтолкнули опустошительные самарские пожары 1848 и 1850 годов. В итоге с января 1851 года Самара стала центром новой большой губернии, состоящей из семи уездов. К тому времени в городе уже было построено 253 каменных здания.
В Самаре же надзором за строительством домов, прочих зданий и сооружений занималась городская дума. В 1870 году был создан ее исполнительный орган — городская управа, к которой с этого момента перешли все дела, связанные со строительством. Каждый, кто желал возвести в городе новый дом или перестроить уже существующий, был обязан представить в городскую управу как проект фасада, так и подробный поэтажный план всех частей здания, а также его разрезы — продольный и поперечный. Городская управа утверждала планы и эскизы фасадов частных зданий, проверяла соблюдение противопожарных требований в проекте, а затем выдавала разрешение на постройку или перестройку дома. Наблюдение за правильным производством построек городская управа вела при содействии полиции. На все крупные новостройки обязательно приглашался брандмейстер из местной пожарной части. Одновременно для губернского центра готовился новый градостроительный план, который был утвержден 19 ноября 1853 года императором Николаем Первым. Уже в 60-х годах, согласно этому плану, городская черта отодвинулась еще дальше на север и на восток — до границ современных улиц Полевой, Мичурина и Агибалова. А построенная в 1872 году земская больница оттеснила городскую черту уже до современной улицы Осипенко.
То обстоятельство, что Самара в 1851 году стала губернским городом, во многом поспособствовало еще одной противопожарной тенденции: она стала усиленно застраиваться каменными домами и быстро увеличиваться по площади. В губернском центре все казенные здания стали строить только из камня. Разумеется, при их возведении архитектор обязан был проследить, чтобы строители в ходе работ строго выполнили все противопожарные требования. Например, печи необходимо было в обязательном порядке ставить только в удобных и безопасных в пожарном отношении местах. При этом между печью и ближайшей стеной должно было оставаться достаточно пустого пространства. А те места чердачного перекрытия, где на крышу выводились печные трубы, нужно было делать широкими для удобства чистки дымоходов. Как гласил «Строительный устав», дымовые трубы в то время можно было строить только так, чтобы ее верхняя часть в разрезе была или круглой, или прямоугольной формы. Материал, из которого можно было делать эти трубы, тоже определялся «Уставом»: они обязаны были быть или гончарными (то есть из обожженной глины), или выполненными из лекального кирпича лучшего качества. Это правило действовало в первую очередь для обывательских домов.
Уже с 1800 года из соображений пожарной безопасности «Строительный устав» рекомендовал епархиям «строить церкви каменные, а если строятся деревянные церкви, то обязательно на каменном фундаменте». При возведении церквей использовали образцовые чертежи, составленные профессором архитектуры Константином Тоном. Вокруг церкви, согласно «Уставу», обязательно должно было оставаться свободное от мирских построек пространство шириной от 10 до 20 саженей. В итоге к середине XIX века из двадцати с лишним церквей, имевшихся в Самаре, только три были деревянными: Кресто-Воздвиженская — за рекой Самарой, Скорбященская церковь — при тюремном замке, и Александро-Невская — при больнице для душевнобольных. Однако при этом все они стояли на каменных фундаментах. А в 1848 году в «Строительный устав» было введено положение о том, чтобы не только церкви, но и все обывательские «деревянные дома на улицу строить непременно, на каменных или кирпичных фундаментах…» С этого же года все без исключения здания и сооружения в Самаре предписывалось строить только по образцовым чертежам. Но даже каменные постройки обязательно должны были находиться друг от друга на расстоянии не менее двух саженей. К тому же снаружи каменные строения запрещалось окружать различными деревянными пристройками, лестницами и галереями, а их балконы и террасы должны быть изготовлены только из железа или чугуна. При этом домовладельцам не дозволялось возводить при входах в здания глухие деревянные тамбуры, выходящие на тротуар, а вместо них рекомендовалось «делать железные на чугунных колонках зонтики».
Еще «Строительный устав» предписывал деревянные строения обшивать тесом и покрывать масляной краской, а еще лучше — обкладывать кирпичом. Если же при этом печь строилась около деревянной стенки, то их непременно надо было разделять слоем кирпича толщиной не менее двух футов. Крыши же в обывательских домах рекомендовалось покрывать железом, черепицей или тесом. А вот если крыши покрывали соломой или камышом, как это делалось в Новоузенске, в отдаленных от центра города кварталах, то поверх горючего материала в противопожарных целях необходимо было уложить слой замазки или глины и известкового раствора. Самарским жителям бедного состояния, имеющим дворовое место по улице менее 10 саженей, дозволялось строить деревянный дом на каменном фундаменте, но по бокам обязательно с брандмауэром — сплошной каменной или кирпичной стеной без окон и дверей, по высоте превышающей крышу дома. Цель возведения таких несгораемых перегородок — в случае пожара воспрепятствовать огню перекинуться на соседние здания. В старой Самаре брандмауэры у некоторых домов можно видеть вплоть до сегодняшних дней.
С середины XIX века наличие таких несгораемых перегородок в зданиях и сооружениях было одним из главных противопожарных требований еще на стадии проектирования. В частности, если дома на какой-либо улице возводились сплошняком, без разрывов, то на их чердаках обязательно нужно было устраивать брандмауэры, отделяющие любой из этих домов от всех соседних. Если кто-либо в Самаре строил большой дом длиною более 12 саженей, то на его чердаке обязательно нужно было соорудить несколько брандмауэров — по числу капитальных стен в здании. Впрочем, в самых крайних случаях наиболее бедным самарским жителям все же дозволяли возводить целиком деревянные строения вместо каменных. Однако при этом между ними и соседними домами должно было оставаться свободное пространство не менее трех саженей. За выполнением всех требований «Строительного устава» обязан был строго следить лично городской архитектор. С ростом города его торгово-общественный центр постепенно переместился на улицу Дворянскую (улица Куйбышева), а вот административным центром Самары к концу XIX века стала Алексеевская площадь (ныне площадь Революции). Набережные же рек Волги и Самары еще раньше стали отводиться под пристани, сараи и склады, рынки, под зону расположения хлебных амбаров, материальных складов, под биржи строевого леса и дров.
В генеральном плане 1853 года впервые была сделана попытка территориального зонирования города. Так, Засамарская слобода была предназначена только для размещения там объектов промышленного производства — фабрик, заводов, мельниц, элеваторов и так далее. При этом все жилые строения отсюда предполагалось вынести в связи с тем, что весной вся эта территория обычно оказывалась залитой талыми водами реки Самары. В это же время в городе появилась новая Соборная площадь. Согласно плану, под нее было отведено четыре городских квартала, а за площадью проектировщики отвели место для зданий административного, общественного и духовного назначения. Однако тем временем в городе продолжали бушевать все новые и новые пожары, которые не позволяли до конца сформировать свой архитектурный облик. Поэтому в 1869 году было принято решение — полностью прекратить строительство деревянных домов в центральной части города. Этот запрет беспрекословно исполнялся на улицах Казанской, Дворянской, Панской, на других центральных улицах и на площадях. Правда, все это не касалось окраин Самары, где запрет на деревянные здания практически полностью терял свою силу. Тем не менее новый порядок в застройке избранных улиц вскоре дал свои результаты. Так, с 1866 по 1872 годы в Самаре было построено 788 каменных домов и снесено 855 деревянных, что повысило устойчивость городских зданий к пожарам почти в четыре раза.
К началу XX века в Самаре уже были выстроены каменные здания самых разнообразных функциональных назначений: вокзал, торговые пассажи, лечебные заведения, гимназии, училища, элеваторы, заводы, театр, банки и прочее. Кроме зданий общественного и делового назначения, из кирпича и камня в это же время возводились двух- и трехэтажные особняки богатых людей, доходные дома, частные бани, магазины, и так далее. Правда, такие помпезные здания украшали только центральные улицы города. А вот чуть подальше от центра в начале века в основном стояли лишь одноэтажные каменные дома. Окраинные же районы Самары и в эти годы по-прежнему продолжали застраиваться одно- и двухэтажными деревянными домами, но на каменном фундаменте. Часто здесь возводили и дома смешанного типа: его первый этаж был каменный, второй — деревянный.
Генеральный план 1853 года сыграл большое значение в развитии Самары: по нему Самара застраивалась фактически вплоть до 20-х годов XX века. Лишь впоследствии границы города расширились за счет присоединения к нему рабочих поселков (Мещанского, Солдатского, Молоканского и других), которые еще в начале столетия официально считались расположенными за городской чертой. К 20-м годам застройка территории Самары по генплану, с соблюдением необходимых противопожарных нормативов и правил «Строительного устава» дала свои результаты: в это время общегородские пожары прекратились полностью, да и более мелких стало гораздо меньше, и они уже не достигали такой мощи. В результате город получил возможность развиваться и расти во все стороны. Деревни и села Самарской губернии в XIX веке страдали от огня не меньше, чем города. Поэтому для сельских населенных пунктов были разработаны свои правила застройки, соблюдение которых давало хорошие результаты. Устройством сел и деревень в то время ведало Самарское губернское правление. В высоких чиновничьих кабинетах имелись изданные правительством примерные планы разных селений, усадеб, дворов, типовые проекты оформления фасадов домов. Более конкретные планы застройки деревень составляли уездные земские управы и согласовывали их с сельским сходом. Затем документы отправляли на утверждение губернатору.
Дома в селах строились в одну, две и более линий, или же располагались квадратами — гнездами, в зависимости от характера рельефа. При этом местность по возможности выравнивалась, чтобы улицы были широкими и прямыми. Ширину улиц нельзя было делать меньше 6 саженей. А деревенские кварталы составлялись из двух, четырех, шести, а то и восьми дворов, в зависимости от количества отведенной для селения земли. В случае же, когда для селения выделялось мало земли, и жилые деревянные дома в нем можно было ставить лишь очень близко друг от друга, то все они, точно также как и в городе, должны были защищаться друг от друга брандмауэрами. Если село проектировалось большим по территории, то в нем обязательно отводилось место для центральной площади. На ней в каждом селении обычно ставилась церковь, чаще всего каменная. Если же центральной площади не было, то для церкви выбирали другое, не менее удобное место. При этом на расстоянии в 20 саженей вокруг храма, согласно противопожарным нормам, не могло быть никаких мирских строений. Кроме церкви, на центральной сельской площади обычно располагались здания местной власти — дома волостных и сельских управлений, земские избы. Кроме того, на площади ставились гостиные или постоялые дворы, торговые лавки. Здесь же обычно размещались школы, лечебные пункты и прочие общественные помещения. При этом здания, выходящие фасадом на сельскую площадь, старались строить только из камня.
А вот открывать питейные дома в центре села категорически запрещалось. Их всегда стремились вынести куда-нибудь ближе к околице. На сельскую окраину, а то и вовсе за пределы села всегда выносили и другие огнеопасные заведения: бани, кузницы, небольшие заводы, мельницы, сушилки для сушки фруктов и прочие предприятия и производства. Их обычно располагали на берегах рек, озер или оврагов. Для постройки крестьянского двора в среднем отводился участок земли размером 14 саженей в ширину и до 60 саженей в длину. Соседние дворы соединялись между собой нежилыми строениями, а по сторонам жилых домов устраивали огороды. При этом сами дома по возможности строились на каменном фундаменте. Что же касается их отопления, то уже с 1830 года правила «Строительного устава» запрещали строить в деревнях избы, топившиеся по-черному. К устройству и расположению печей в сельских избах предъявляли особые требования. Их нужно было обязательно делать с дымовыми трубами, которые от самого своего основания были бы сложены из кирпича. При этом выходное отверстие трубы должно было находиться не менее чем на один аршин выше конька крыши. Кроме того, в целях противопожарной безопасности печь нельзя было располагать в тесном месте избы и сооружать ее без кирпичного основания.
Со всех сторон около печи нужно было или оставить пустое пространство шириной не менее сажени, или же между ней и ближайшей стеной устроить прослойку из кирпича. А самым бедным селянам разрешались ставить деревянные дома, крытые соломой, но обязательно покрывать их обмазкой из слоя глины и известкового раствора. За выполнением этого правила следили особенно строго. Деревянные надворные строения нужно было располагать в глубине двора, причем обязательно так, чтобы между ними и жилым домом, а также между отдельными постройками оставалось пустое пространство. Сады и огороды вокруг жилья предписывалось обсаживать быстрорастущими деревьями, а все засохшие стволы нужно было немедленно удалять в целях безопасности от пожаров. Все приведенные выше строительные нормы и правила предохраняли села и деревни от уничтожения их пожаром. В дополнение к этому правительство регулярно издавало правила об устройстве домов и расположении строений во дворах, об устройстве кровель, печей и дымовых труб, о починке ветхих деревянных домов на маломерных местах и о построении новых. Эти правила рассылались по губерниям, а губернские правительства распространяли эти правила по всем городам и селениям своей губернии. После этого исполнительные органы власти следили за соблюдением всех правил пожарной безопасности.
